For flertallet av bedrifter som driver med eiendom i Norge er det snart aktuelt å regulere og fakturere husleie for 1. kvartal 2016.
Formålet med denne artikkelen er å belyse hvorfor man regulerer, hvorfor man bør strukturere reguleringen, og hvordan dette kan gjøres.

Hvorfor regulere?
Målsetningen for utleievirksomhet er i de fleste tilfeller å tjene penger. De som eier eller forvalter eiendom ønsker å unngå en situasjon hvor lokalene står ledige, da dette er synonymt med å tape penger.
Utleier ønsker forutsigbarhet, og søker derfor leietakere som er stabile og betalingsdyktige.
For å oppnå denne forutsigbarheten signerer man gjerne en lengre tidsbestemt kontrakt og
inkluderer forlengningstid i form av en opsjon.

For å opprettholde lønnsomheten i kontraktsperioden må det blant annet tas hensyn til inflasjon. En måte å håndtere inflasjonen på er å justere leien ved bruk av indeksregulering. Den mest brukte indeksen til leieregulering er konsumprisindeksen.Konsumprisindeksen (KPI) måler prisutvikling for varer og tjenester, og brukes ofte for prisjustering av ulike typer betaling og levekostjusteringer. Merk at denne endringen ikke nødvendigvis innebærer en økning. For å unngå negativ regulering spesifiseres dette i kontrakten.

Hvorfor strukturere?
Selv om utleier ønsker å regulere 100 prosent av endringen samt unngå negativ regulering, vil ofte en profesjonell leietaker ha en annen oppfatning. Dette kan medføre at partene inngår et kompromiss hvor det kun reguleres en prosentandel av KPI-endringen.
En annen situasjon som kan være gjenstand for forhandling er regulering av omsetningsbaserte kontrakter. Diskusjonen kan være hvorvidt hvert enkelt trappetrinn skal reguleres, i tillegg til minimumsleien.
Et annet tema er om reguleringen skal ta utgangspunkt i basisdato hver gang, eller om den skal baseres på forrige års indeks. Dette får konsekvenser dersom KPI-endringen reguleres under 100 %.

For den som er ansvarlig for forvaltningen er det ofte krevende å få kontroll over hva som skal reguleres, hvilke kriterier som gjelder og når disse inntreffer.
Før reguleringen foretas er det ofte et krav at leietaker varsles. Rår man over mange kontrakter og kontraktselementer er det derfor en utfordring å “holde hodet over vann“.
Konsekvensene av mangelfull eller ingen regulering kan utgjøre store inntektstap.

Hvordan systematisere?
Ved å samle leiekontrakter i et eiendomsforvaltningssystem, som Fenistra Eiendom, får du en fullstendig oversikt over alle eiendommer, leietakere og kontrakter med avtalte reguleringsbetingelser. Systemet vil varsle deg når reguleringen skal gjennomføres.
Løsningen håndterer alle standardiserte reguleringspraksiser og kontraktstyper. I tillegg vil du kunne hente ut rapporter som viser endringen i kr og % på hvert enkelt kontraktselement.
Tilsvarende kan systemet benyttes av leietaker for å kontrollere at reguleringen fra gårdeier er korrekt.

Fordeler med å systematisere reguleringen:

  • Unngå manuelle beregninger som er sårbare og ofte kan resultere i feil
  • Enkel oversikt over kontrakter og deres reguleringskriterier
  • Samlet beregning av kontrakter med ulike reguleringskriterier er tidsbesparende
  • Historikk på reguleringer som er gjennomført
  • Brukervennlige rapporter som viser inntekter før og etter reguleringen

Ønsker du kontroll på reguleringen, ta gjerne kontakt med meg

Referanser: Lovdata, Forbrukerrådet